Kan je je huis schenken wanneer je nog leeft? Zo werkt het!

Wil je erfbelasting vermijden en tegelijkertijd je huis alvast doorgeven aan je kinderen? Het kan! In het Vlaamse Gewest is een schenking van je huis tijdens je leven niet alleen mogelijk, maar kan het ook fiscaal slim zijn. Maar hoe werkt het precies? Welke regels gelden en hoeveel schenkbelasting moet je betalen? Living Stone zoekt het voor je uit.

Aan wie kan je een huis schenken? 

Niet iedereen kan zomaar alles krijgen. De wet reserveert een deel van je nalatenschap voor bepaalde erfgenamen:

• Je echtgenoot of wettelijk samenwonende partner

• Je kinderen

• Eventueel je ouders

Geen familieleden? Dan kun je schenken aan vrienden, neven, nichten of goede doelen. Let op, een schenking is meestal definitief. Denk goed na voordat je de stap zet, want terugdraaien kan bijna niet.

De 5-jarige regel bij roerende schenkingen

Voor geld, effecten of andere roerende goederen bestaan er twee mogelijkheden. Kies je voor een niet-geregistreerde schenking, dan moet je minstens vijf jaar blijven leven na de schenking. Overlijd je binnen die termijn, dan wordt de gift alsnog bij de nalatenschap gerekend en kan er erfbelasting verschuldigd zijn.

Je kunt een schenking van geld ook laten registreren. In dat geval betaal je in Vlaanderen 3% schenkbelasting en geldt de vijfjaarstermijn niet meer.

Bij een schenking van een huis of appartement zijn er twee mogelijkheden. Je kunt de schenking laten registreren via de notaris, waarbij je meteen schenkbelasting betaalt. Het voordeel is dat de schenking dan definitief is en later niet meer onder de erfbelasting valt.

Je kunt er ook voor kiezen om de schenking niet te registreren en dus geen schenkbelasting te betalen. In dat geval moet je wel nog minstens drie jaar blijven leven na de schenking. Overlijd je binnen die periode, dan wordt de schenking alsnog bij de nalatenschap gerekend en kan er erfbelasting verschuldigd zijn.

Zo schenk je een huis in Vlaanderen

Een woning, appartement of bouwgrond schenk je niet via een simpel contract. In Vlaanderen moet dit via een notariële akte:

1. De notaris stelt de akte op en regelt de registratie.

2. Binnen 15 dagen na ondertekening wordt de schenking officieel geregistreerd.

3. De begiftigde ontvangt automatisch een aanslag voor de schenkbelasting.

Slim plannen met je notaris kan extra voordelen opleveren, bijvoorbeeld door vruchtgebruik te behouden of gespreid te schenken. 

Schenkbelasting huis in Vlaanderen (2026)

De schenkbelasting hangt af van de waarde van het huis en de verwantschap met de ontvanger: 

• 0 – 150.000 €

  • Partner of kinderen: 3%

  • Anderen (vrienden, neven/nichten, goede doelen): 10%

• 150.001 – 250.000 €

  • Partner of kinderen: 9%

  • Anderen (vrienden, neven/nichten, goede doelen): 20%

• 250.001 – 450.000 €

  • Partner of kinderen: 18%

  • Anderen (vrienden, neven/nichten, goede doelen): 30%

• > 450.000 €

  • Partner of kinderen: 27%

  • Anderen (vrienden, neven/nichten, goede doelen): 40%

Wie valt onder welke categorie?

• Partner: getrouwd, wettelijk of feitelijk samenwonend ≥ 1 jaar

• In rechte lijn: ouders, kinderen, adoptie-, stief- of zorgkinderen

• Anderen: alle overige personen of organisaties, inclusief vzw’s en goede doelen

Extra tip: door te schenken aan een goed doel of via bepaalde constructies kan je de schenkbelasting soms verlagen.

Waarom kiezen voor een schenking tijdens je leven?

Een schenking van je huis in Vlaanderen biedt meerdere voordelen:

• Lagere erfbelasting: je erfgenamen betalen minder successierechten.

• Controle over je nalatenschap: zonder schenking bepaalt de wet welke erfgenamen jouw bezit ontvangen, waardoor je minder vrijheid hebt in de verdeling. 

• Flexibiliteit via notaris: bijvoorbeeld vruchtgebruik behouden, gespreid schenken, of slimme fiscale constructies.

Het resultaat: financiële rust én zekerheid dat jouw nalatenschap terechtkomt bij wie jij kiest. 

Een schenking van je huis kan fiscaal en juridisch voordelig zijn, mits je de regels volgt:

• Altijd via een notariële akte

• Schenkbelasting huis afhankelijk van waarde en relatie

• 5-jarige termijn van toepassing 

• Advies van notaris of fiscalist is essentieel

Met slimme planning bespaar je zowel jezelf als je erfgenamen een flinke belastinglast. Wil je weten hoeveel je kunt besparen door te schenken? Neem contact op met een notaris in Vlaanderen en ontdek je persoonlijke scenario. Weet dat je ook altijd bij ons terecht kan voor vastgoedadvies op maat.